華發(fā)股份(600325)重大事項點評：優(yōu)化資產(chǎn)負債表 迎接回款新高潮。公司公告非公開發(fā)行股票預案，擬增發(fā)不超過當前總股本30%的A 股股票，募集資金不超過60 億元，且控股股東承諾認購不低于實際發(fā)行數(shù)量的28.49%。

 

      公司是地方國資高信用開發(fā)企業(yè)，銷售表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于行業(yè)，全年銷售同比有望回正。公司相對積極的拿地和新開工表現(xiàn)，配合可能的股權融資，預計將進一步提升公司的市場份額，優(yōu)化盈利能力。

 

       公司公告非公開發(fā)行股票預案。12 月5 日，公司正式公告非公開發(fā)行A 股股票預案，計劃向包括華發(fā)集團在內(nèi)的不超過35 名投資者非公開發(fā)行股票，發(fā)行股票數(shù)量合計不超過6.35 億股，即公司當前總股本的30%，擬募資金額不超過60 億元，其中公司控股股東華發(fā)集團認購數(shù)量不低于實際發(fā)行數(shù)量的28.49%，且認購金額不超過30 億元。華發(fā)集團承諾在發(fā)行完成后18 或36 個月（取決于華發(fā)集團在發(fā)行結束后持有公司總股本比例）內(nèi)不轉讓其本次認購的股份。本次非公開發(fā)行采用競價發(fā)行模式，募集金額中15 億元用于補充流動資金，其他資金擬投入4 個公司開發(fā)項目。

 

       單月銷售大幅增長，全年銷售有望回正。據(jù)億瀚智庫統(tǒng)計，公司11 月實現(xiàn)銷售金額和183 億元，銷售面積41 萬平米，分別同比增長60.4%和下降10.9%，1-11 月累計銷售金額1024 億元，累計銷售面積329 萬平米，分別同比下降0.2%和17.1%。依托良好的城市布局和突出的產(chǎn)品開發(fā)能力，公司銷售表現(xiàn)遠好于行業(yè)平均水平。據(jù)CRIC 統(tǒng)計，公司前11 月全口徑銷售金額排名提升至第19位，較2021 年排名第29 位提升明顯。我們預計公司全年銷售表現(xiàn)有望同比回正。

 

       投資開工比行業(yè)更加積極，貨值相對充裕。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1-11 月公司累計公開市場獲取土地16 宗，總建筑面積131.5 萬平米，總對價340.5 億元；其中7 宗位于上海，對應58.8 萬平米總建筑面積和252.0 億元總對價，其余新增土儲也均位于杭州、成都、武漢等新一線城市及公司開發(fā)業(yè)務大本營珠海，土儲質(zhì)量顯著提升。1-9 月公司新開工266.9 萬平米，同比小幅下降5.8%，是行業(yè)中少見的新開工面積保持相對穩(wěn)定的企業(yè)。由于公司在投資和開工方面表現(xiàn)較佳，未來貨值相對充裕，預計其銷售相對于行業(yè)的優(yōu)勢將進一步擴大。

 

       補充股本和適度利用杠桿有助于公司進入良性循環(huán)。公司背靠珠海最大國有綜合企業(yè)集團，憑借穩(wěn)健的財務紀律和良好的經(jīng)營能力廣泛受到金融機構的肯定，是A 股市場稀缺的國有高信用開發(fā)商。今年以來公司累計發(fā)行公司債券及中期票據(jù)67.9 億元，且11 月26 日公司公告擬向交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過人民幣100 億元的中期票據(jù)。如果再融資順利進展，我們相信公司有望進入良性的發(fā)展循環(huán)。

 

       風險因素：部分城市房價持續(xù)下降的風險；房地產(chǎn)銷售無法在2023 年恢復的風險。

 

       盈利預測、估值與評級：由于短期再融資推進仍有不確定性，我們不考慮再融資對公司股本的攤薄，當然也不考慮資產(chǎn)負債表優(yōu)化之后公司新增儲備的高ROE。我們僅從公司當前儲備出發(fā)，我們維持公司2022/2023/2024 年EPS 預測1.65/1.81/1.82 元，參考越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等高信用企業(yè)2022年6-15 倍PE 估值水平（中信證券研究部預測），給予公司2022 年10 倍PE的估值，對應16.5 元的目標價，維持“買入”的投資評級。公司在最近一年新增的優(yōu)質(zhì)儲備，行業(yè)競爭格局的明顯改善，是我們對公司更為樂觀的原因。