居民部門資產(chǎn)負(fù)債表已與住房市場(chǎng)深度融合。房產(chǎn)既是家庭資產(chǎn)的主要載體，也是家庭債務(wù)的主要用途。資產(chǎn)負(fù)債表個(gè)人住房貸款成為居民部門債務(wù)的主體部分。住房市場(chǎng)的表現(xiàn)直接影響到居民部門的融資需求和債務(wù)水平。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)個(gè)人住房貸款的剛性融資需求和投資性需求均會(huì)大幅增加，從而導(dǎo)致個(gè)人住房貸款增速失控，資產(chǎn)負(fù)債表居民部門杠桿率快速上升。

國(guó)際金融危機(jī)和歐債危機(jī)前，美國(guó)、英國(guó)、西班牙等國(guó)就出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫下個(gè)人住房貸款大幅擴(kuò)張和居民部門杠桿率快速攀升的情形。如果說(shuō)德國(guó)企業(yè)部門杠桿率低依賴于旺盛的出口市場(chǎng)，那么居民部門杠桿率低則依賴于穩(wěn)定的住房市場(chǎng)。德國(guó)居民部門債務(wù)的主體也是住房貸款。2019年，住房貸款占德國(guó)居民部門債務(wù)比重達(dá)73.3%；資產(chǎn)負(fù)債表1998—2017年，這一比重的平均值也達(dá)到68.1%。只要有效控制了住房貸款過(guò)快膨脹，就能確保居民部門杠桿率的基本穩(wěn)定。德國(guó)穩(wěn)定的住房市場(chǎng)（詳見第六章）抑制了居民部門融資需求過(guò)度膨脹。過(guò)去20年來(lái)，德國(guó)居民部門住房貸款余額與GDP之比總體上保持了下降態(tài)勢(shì)，2019年這一比值為39.3%，分別較1998年和2008年水平下降了3.3個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。

德國(guó)住房市場(chǎng)保持基本穩(wěn)定，與德國(guó)審慎的住房金融體系和發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)密切相關(guān)（詳見第六章）。德國(guó)審慎性住房金融體系包括基于MLV進(jìn)行抵押物價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)負(fù)債表貸款價(jià)值比低且以MLV為基準(zhǔn)計(jì)算貸款價(jià)值比、固定利率主導(dǎo)、再融資制度審慎等特征。以固定利率為主導(dǎo)較好地隔離了貨幣政策變動(dòng)對(duì)住房市場(chǎng)的擾動(dòng)；基于MLV方法進(jìn)行抵押物價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)負(fù)債表審慎的再融資制度設(shè)計(jì)、低貸款價(jià)值比以及以MLV為基準(zhǔn)計(jì)算貸款價(jià)值比有效地避免了金融和住房市場(chǎng)順周期性疊加，避免了房?jī)r(jià)上漲與個(gè)人住房貸款擴(kuò)張的螺旋式循環(huán)。此外，資產(chǎn)負(fù)債表發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，降低了居民部門的住房購(gòu)買和住房融資需求，在德國(guó)住房市場(chǎng)中發(fā)揮了穩(wěn)定器功能，成為個(gè)人住房貸款市場(chǎng)和住房市場(chǎng)穩(wěn)定不可或缺的因素。