湘財(cái)證券研究報(bào)告：海寧皮城-002344-競(jìng)得土地開(kāi)設(shè)交易市場(chǎng),增加新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)：事件： 公司以 60 萬(wàn)元每畝的成本競(jìng)得土地。公司控股子公司成都海寧皮革城有限公 司競(jìng)得位于成都市新都區(qū)北部商城北新干線和新城大道西延線交叉口西北角， 項(xiàng)目土地面積132,077 ㎡（198.1162畝），土地性質(zhì)為商業(yè)用地、居住用地， 建設(shè)內(nèi)容包括皮革市場(chǎng)、創(chuàng)意總部樓及配套公寓等。土地價(jià)格為每畝60 萬(wàn)元， 合計(jì)人民幣11,886.972萬(wàn)元。 成都項(xiàng)目分三期建設(shè)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總建筑面積約 455,686 ㎡，其中地下停車場(chǎng) 105,275 ㎡，地面建筑351,411 ㎡。項(xiàng)目分三期建設(shè)，其中一期建設(shè)皮革市場(chǎng) 159,785 ㎡，二期建設(shè)創(chuàng)意總部樓等 140,626 ㎡，三期建設(shè)配套公寓 50,000 ㎡。 租售結(jié)合的方式開(kāi)發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目。該項(xiàng)目擬采取租售結(jié)合的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作， 一期皮革市場(chǎng)部分按照 9:1 的租售面積比例（租賃費(fèi) 2012 年為 400 元/㎡,2013 至以后為 700 元/㎡，出售的價(jià)格為 25,000 元/㎡），二期創(chuàng)意總部樓部分按照 5:5 的租售面積比例（租賃費(fèi) 250 元/㎡，出售的價(jià)格為 5,500 元/㎡），三期配 套公寓樓部分100％出售（出售的價(jià)格為5,000元/㎡）。 投資要點(diǎn)： 競(jìng)得成都項(xiàng)目為公司異地?cái)U(kuò)張的又一重大勝利，符合市場(chǎng)預(yù)期。 公司上市以后大力進(jìn)行外部擴(kuò)張，先后在遼寧佟二堡、江蘇沭陽(yáng)和河南新鄉(xiāng)開(kāi) 設(shè)異地皮革交易市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)效果良好，成都的項(xiàng)目為公司異地?cái)U(kuò)張的第四站， 符合市場(chǎng)預(yù)期。 成都項(xiàng)目拿地成本較低，為其快速盈利提供重要保障。 由于公司為成都市新都區(qū)對(duì)中標(biāo)土地的整理提供資金保障，并與成都市新都區(qū) 簽訂關(guān)于土地競(jìng)拍的合作協(xié)議，因此公司以每畝 60 萬(wàn)元的低價(jià)競(jìng)得土地使用 權(quán)（相當(dāng)于每平方米899.50 元） ，公司成都項(xiàng)目較低的土地價(jià)格為公司的順利 盈利提供保障。我們認(rèn)為公司成都項(xiàng)目能夠很快盈利，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng) 點(diǎn)。 盈利預(yù)測(cè)和估值。 我們保守預(yù)計(jì)公司 2011-2012年的EPS分別為0.83 元和 1.20元和1.56元。 其中 2011-2012 年交易市場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的 EPS 分別為 0.52 元和 0.80 元和.......